Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich

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Aktuelles aus unseren Tätigkeitsschwerpunkten 

Wertbemessung Flüchtlingsunterkunft - Schadensersatz bei Kündigung von Betreiber- und Mietverträgen

Die Ermittlung des Verkehrswertes von Flüchtlingsunterkünften - Die Höhe des Schadensersatzanspruchs des Betreibers oder Vermieters einer Flüchtlingsunterkunft bei ungerechtfertigter Beendigung (außerordentliche Kündigung) des Betreiber- oder Mietvertrages durch die Kommune  - Höhe des Schadenersatzes bei notwendiger Ersatzbeschaffung durch Kommune

Bei den durch die Kommunen, Landkreise oder Bundesländer angemieteten Flüchtlingsunterkünften handelt es sich aus Sicht der Eigentümer und/oder Vermieter dieser Immobilien um reine Renditeobjekte. Die Vermietung zur Flüchtlingsunterbringung erfolgt vorrangig, um eine außerordentliche über die aus einer regulären Vermietung zu Gewerbezwecken zu erzielende Rendite zu erwirtschaften. Maßgeblich bestimmt wird die Höhe der zu erzielenden Rendite - also der durch die öffentlichen Hand an den Vermieter zu zahlenden Miete oder Nutzungsentgelte – durch das jeweilige Angebot an geeigneten Immobilien in der betroffenen Kommune bzw. dem Landkreis; in Ballungszentren wie Berlin, München, Köln oder Hamburg mit knappen Ressourcen an geeigneten Grundstücken und  Immobilien sind Mieten oder Nutzungsentgelte zu erzielen, die weit über den ortsüblichen Vergleichsmieten für Gewerbeimmobilien liegen. Begründet werden diese erhöhten Mieten in der Regel mit einer prognostizierten höheren Abnutzung der Gebäude durch den spezifischen Gebrauch der Mietsache als Flüchtlingsunterkunft.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/wertbemessung-fluechtlingsunterkunft-schadensersatz-bei-kuendigung-von-betreiber-und-mietvertraegen_087334.html


Die Anpassung bzw. vorzeitige Beendigung (Kündigung) von Mietverträgen über Flüchtlingsunterkünfte

In der Hochphase des Flüchtlingsstroms nach Deutschland und dem daraus resultierenden akuten Bedarf an einer Vielzahl von Unterbringungsmöglichkeiten sahen sich die Kommunen  in kürzester Zeit dazu gezwungen, Unterkunftskapazitäten in großem Maßstab zu schaffen.

In der daraus entstandenen Notlage wurden seitens der Kommunen, insbesondere in der Anfangsphase des plötzlich drastisch gestiegenen Unterkunftsbedarfs, Nutzungsverträge mit den Anbietern von Unterbringungsmöglichkeiten geschlossen, die aus der Perspektive eines „normalen“ Marktumfelds von Miet- und Gewerbeimmobilien diesen Inhalts wohl nicht wieder geschlossen würden.

Hier standen sich unmittelbarer Handlungszwang der Kommune in Bezug auf die kurzfristige Schaffung von Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge und die unter den Eigentümern oder Vermietern - in Kenntnis des Handlungszwangs der Kommunen - ausgebrochene Goldgräberstimmung gegenüber. Befeuert wurde diese für die Kommunen ungünstige Konstellation durch immer weiter steigende Flüchtlingszahlen und dem daraus für die Zukunft prognostizierten steigenden Unterbringungsbedarfs.

Erschwerend für eine ausgewogene Vertragsgestaltung kam hinzu, dass für die Kommunen und deren Berater die Anmietung von Objekten speziell für die Unterbringung von Flüchtlingen juristisches Neuland darstellte.

In der Folge kam es - unter dem vorbeschriebenen für die Kommunen bestehenden immensen Druck zu Vertragsabschlüssen, die im Extremfall, aber bedauerlicherweise nicht im Ausnahmefall, vorrangig die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer oder Vermieter berücksichtigen. Dies betrifft sowohl die Höhe der vereinbarten Entgelte, als auch die Länge der vertraglich vereinbarten Laufzeiten, die in vielen Fällen darauf abzielten, dem Vermieter auf Kosten der Gemeinschaft eine lukrative und langjährige Einkommensquelle mit einem Ertrag, der in einem sich wieder normalisierendem Marktumfeld von Miet- und Gewerbeimmobilien unter keinen Umständen erzielbar gewesen wäre, zu sichern. 

https://www.anwalt.de/rechtstipps/anpassung-bzw-vorzeitige-beendigung-kuendigung-v-mietvertraegen-ueber-fluechtlingsunterkuenfte_081973.html

 

Kommunales Vertragsrecht – Errichtung von Windkraft-, Photovoltaik - und Bioenergieanlagen -  Grundstückspachtvertrag zum Betrieb von Anlagen der erneuerbaren Energien

Die rechtlichen Anforderungen an die Gestaltung von Verträgen in Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb von Anlagen zur Nutzbarmachung der erneuerbaren Energien sind komplex. Auch wenn das zugrundliegende Hauptvertragsverhältnis in der Regel ein privatrechtlicher Pachtvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem zukünftigen Anlagenbetreiber sein wird, so müssen neben den zivilrechtlichen Regelungen des Pachtvertrags zudem auch bauplanungs-, umweltschutz-, nachbar-, vergabe- und nicht zuletzt auch (umsatz-) steuerrechtliche Obliegenheiten Berücksichtigung finden.

Nur ein Vertrag über den Betrieb einer Photovoltaik-, Windkraft- oder Bioenergieanlage, der alle denkbaren rechtlichen Aspekte berücksichtigt, wird auf Seiten des Grundstückseigentümers den mit der Verpachtung angestrebten wirtschaftlichen Erfolg dauerhaft zeitigen können.

Insoweit besteht für den Grundstückseigentümer oder Verpächter immer dann erheblicher Beratungs-, Verhandlungs- und Vertragsgestaltungsbedarf, wenn auf erneuerbare Energien spezialisierte Unternehmen Interesse an der Anpachtung vor allem von landwirtschaftlichen Flächen bekunden. Von vorrangigem Interesse für diese Unternehmen sind vor allem landwirtschaftliche Flächen, die in den dünn besiedelten Regionen Brandenburgs, Mecklenburg-Vorpommerns und Sachsen-Anhalts liegen.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/kommunales-vertragsrecht-pachtvertrag-ue-errichtung-v-windkraft-photovoltaik-u-biogasanlagen_079192.html